Les professionnels de l’emprunt immobilier ont créé des indicateurs permettant de comparer les propositions de crédit immobilier les unes aux autres. On vous les explique !
Taux Annuel Effectif Global (TAEG)
Le taux Annuel Effectif Global est un indicateur qui doit obligatoirement figurer dans une offre de prêt. Il succède au Taux Effectif Global (TEG) et a lui aussi pour objectif de prendre en compte toutes les dépenses d’un crédit immobilier. Il regroupe en un seul indice l’ensemble des frais d’un prêt immobilier :
- Les intérêts du prêt
- Le coût de l’assurance emprunteur
- Les frais de garanties
- Les frais de dossier (généralement entre 500 € et 1 000 € ils correspondent aux frais que nécessite le traitement de votre dossier de prêt par l’établissement prêteur et peuvent parfois être négociés sous certaines conditions comme le rapatriement de comptes d’épargne par exemple)
- D’autres frais exigés par le financement (souscription des parts sociales pour les banques mutualistes, frais d’évaluation du bien, frais de tenue de compte si exigé, etc.)
Les méthodes de calcul de cet indicateur sont très complexes mais il faut seulement garder à l’esprit que cet indice qui semble si complet ne l’est en réalité pas vraiment. Il faut faire très attention quant à son utilisation pour comparer deux offres de prêt immobilier. On vous explique pourquoi :
- Le TAEG peut vous être donné avec un coût incomplet pour l’assurance emprunteur (uniquement avec une garantie décès/PTIA et non IPT/ITT) voire même sans le coût de l’assurance emprunteur si vous décidez de souscrire à une assurance d’une compagnie alternative
- Le TAEG ne prend pas en compte les frais engendrés par un remboursement anticipé du crédit (ce qui est très courant pour les emprunts en France)
Un exemple de calcul de TAEG
Albert emprunte 100 000 € sur 10 ans. Il se rend chez deux banques qui possèdent respectivement un TAEG de 3.68 % et 3.78 %. A première vue la banque 1 est plus avantageuse, mais regardons le détail des frais :
| BANQUE 1 | BANQUE 2 | |
|---|---|---|
| Taux d’emprunt | 2.50 % | 3.00 % |
| Prime d’assurance | 15 €/mois | 20 €/mois |
| Mensualité (assurance comprise) | 957.50 €/mois | 985.61 €/mois |
| Frais de garantie | 1 600 € | 1 000 € |
| Frais de dossier | 1 000 € | 250 € |
| Parts sociales | 600 € | 0 € |
| Frais de tenue de compte | 5 €/mois | 1 €/mois |
| TAEG | 3.68 % | 3.78 % |
Ainsi : le coût total du premier financement deviendra rentable au bout de 7 ans. De plus, à la signature du prêt immobilier la banque 1 imposera de payer 3 200 € contre 1 250 € à la banque 2. Il faut que vous décidiez en fonction de votre projet et de vos moyens de financement mais un bon conseiller appuiera sûrement la deuxième option… donc attention à la simplicité feinte de cet indicateur ! Prenez le temps de réfléchir et de vous faire aider, il s’agit d’un des emprunts le plus important de votre vie !
Le taux d’usure
Le taux d’usure est le seuil que peut atteindre le TAEG d’un crédit immobilier. En cas de dépassement le prêteur encourt jusqu’à 2 ans de prison et 45 000 €.
A noter :
Ce taux est mis à jour par la banque de France chaque trimestre avec une opération simple :
Taux usure trimestre 2 = TAEG moyen trimestre 1 + 1/3 TAEG moyen trimestre 1
Au 1r trimestre 2023, les taux d’usure pour les prêts immobiliers sont les suivants :
| Prêt à taux fixe | <10 ans | 3.41 % |
|---|---|---|
| =10 ans et <20 ans | 3.53 % | |
| >=20 ans | 3.57 % | |
| Prêts à taux variable | 3.35 % | |
| Prêt-relais | 3.76 % | |
Ainsi, vous pouvez vérifier la proposition de votre banque de manière simple rapide et efficace.