Le TAEG et le taux d’usure

Le TAEG et le taux d’usure, indicateurs du prêt immobilier

Les professionnels de l’emprunt immobilier ont créé des indicateurs permettant de comparer les propositions de crédit immobilier les unes aux autres. On vous les explique !

Taux Annuel Effectif Global (TAEG)

Le taux Annuel Effectif Global est un indicateur qui doit obligatoirement figurer dans une offre de prêt. Il succède au Taux Effectif Global (TEG) et a lui aussi pour objectif de prendre en compte toutes les dépenses d’un crédit immobilier. Il regroupe en un seul indice l’ensemble des frais d’un prêt immobilier :

  • Les intérêts du prêt
  • Le coût de l’assurance emprunteur
  • Les frais de garanties
  • Les frais de dossier (généralement entre 500 € et 1 000 € ils correspondent aux frais que nécessite le traitement de votre dossier de prêt par l’établissement prêteur et peuvent parfois être négociés sous certaines conditions comme le rapatriement de comptes d’épargne par exemple)
  • D’autres frais exigés par le financement (souscription des parts sociales pour les banques mutualistes, frais d’évaluation du bien, frais de tenue de compte si exigé, etc.)

Les méthodes de calcul de cet indicateur sont très complexes mais il faut seulement garder à l’esprit que cet indice qui semble si complet ne l’est en réalité pas vraiment. Il faut faire très attention quant à son utilisation pour comparer deux offres de prêt immobilier. On vous explique pourquoi :

  • Le TAEG peut vous être donné avec un coût incomplet pour l’assurance emprunteur (uniquement avec une garantie décès/PTIA et non IPT/ITT) voire même sans le coût de l’assurance emprunteur si vous décidez de souscrire à une assurance d’une compagnie alternative
  • Le TAEG ne prend pas en compte les frais engendrés par un remboursement anticipé du crédit (ce qui est très courant pour les emprunts en France)

Prenons un exemple :

Albert emprunte 100 000 € sur 10 ans. Il se rend chez deux banques qui possèdent respectivement un TAEG de 3.68 % et 3.78 %. A première vue la banque 1 est plus avantageuse, mais regardons le détail des frais :

BANQUE 1 BANQUE 2
Taux d’emprunt 2.50 % 3.00 %
Prime d’assurance 15 €/mois 20 €/mois
Mensualité (assurance comprise) 957.50 €/mois 985.61 €/mois
Frais de garantie 1 600 € 1 000 €
Frais de dossier 1 000 € 250 €
Parts sociales 600 € 0 €
Frais de tenue de compte 5 €/mois 1 €/mois
TAEG 3.68 % 3.78 %

Ainsi : le coût total du premier financement deviendra rentable au bout de 7 ans. De plus, à la signature du prêt immobilier la banque 1 imposera de payer 3 200 € contre 1 250 € à la banque 2. Il faut que vous décidiez en fonction de votre projet et de vos moyens de financement mais un bon conseiller appuiera sûrement la deuxième option… donc attention à la simplicité feinte de cet indicateur ! Prenez le temps de réfléchir et de vous faire aider, il s’agit d’un des emprunts le plus important de votre vie !

Le taux d’usure

Le taux d’usure est le seuil que peut atteindre le TAEG d’un crédit immobilier. En cas de dépassement le prêteur encourt jusqu’à 2 ans de prison et 45 000 €.

A noter :

Ce taux est mis à jour par la banque de France chaque trimestre avec une opération simple :
Taux usure trimestre 2 = TAEG moyen trimestre 1 + 1/3 TAEG moyen trimestre 1

Retrouvez ces taux sur le site de Banque de France

Au 3ème trimestre 2020, les taux d’usure pour les prêts immobiliers sont les suivants :

Prêt à taux fixe <10 ans 2.39 %
=10 ans et <20 ans 2.40 %
>=20 ans 2.57 %
Prêts à taux variable 2.28 %
Prêt-relais 3.01 %

Ainsi, vous pouvez vérifier la proposition de votre banque de manière simple rapide et efficace.

NOS ACTUS

Dans le cadre de l'examen du projet de loi sur l'Accélération et la Simplification de l’Action Publique (ASAP), examinée en ce moment même en Commission spéciale à l’Assemblée nationale, les députés ont voté ce jeudi 17 septembre un amendement visant à permettre aux assurés de changer l’assurance-emprunteur de leur crédit immobilier à tout moment. S'il est définitivement adopté en séance publique, il permettra enfin aux emprunteurs d’exercer réellement la liberté de choix de leur assurance, telle que voulue dans différents textes législatifs votés depuis dix ans.

À l’occasion du 10ème anniversaire de la loi Lagarde sur l'assurance emprunteur, entrée en vigueur le 1er Septembre 2010, SwitchAssur fait le point sur la délégation d'assurance emprunteur !

Censé faciliter la comparaison entre les offres de crédit, le TAEG regroupe l’ensemble des frais « nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées » d’un prêt immobilier. Cependant, les méthodes de calcul de cet indicateur sont complexes et cet indice n’est pas toujours fiable pour comparer deux offres de crédits de banques différentes… On vous explique pourquoi !

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