Le prix du bien immobilier représente naturellement la part la plus importante d’un projet d’achat. Toutefois, il ne s’agit pas du seul élément à prendre en compte. Frais de notaire, frais bancaires, garanties ou encore assurance emprunteur viennent s’ajouter au coût du crédit et peuvent alourdir sensiblement le budget global. Mieux connaître ces frais annexes permet d’anticiper son financement et d’aborder son projet immobilier avec plus de sérénité.
Les frais de notaire
Les frais de notaire sont une dépense incontournable dans l’achat d’un bien immobilier. Rassurez-vous, ils ne sont pas entièrement encaissés par le notaire : la majeure partie correspond en réalité à des taxes et droits reversés à l’État et aux collectivités.
Le montant des frais varie selon la nature du bien acheté. Hors frais de garantie (hypothèque ou caution) :
- pour un logement neuf, les frais de notaire représentent en général entre 2 % et 3 % du prix d’achat ;
- pour un logement ancien, ils sont le plus souvent compris entre 7 % et 8 %, en raison de droits de mutation plus élevés.
Les frais de notaire ne sont pas négociables, contrairement au taux de votre crédit immobilier. En revanche, certains points méritent attention. Le mobilier présent dans le logement (cuisine équipée, électroménager, placards, etc.) n’est pas soumis aux droits de mutation, à condition qu’il soit réaliste, justifié et clairement distingué dans le compromis de vente.
De plus, si vous achetez via une agence immobilière, les frais d’agence ne sont pas inclus dans l’assiette de calcul des frais de notaire uniquement s’ils sont à la charge de l’acquéreur et clairement séparés du prix net vendeur.
Enfin, les établissements prêteurs préfèrent généralement que ces frais soient financés par votre apport personnel. Toutefois, certaines banques acceptent de les intégrer au financement : on parle alors de prêt à 110 %, puisque le montant emprunté dépasse le prix du bien.
Exemples indicatifs de calcul des frais de notaire
Les montants ci-dessous sont donnés à titre indicatif et peuvent varier selon le département, la date de l’opération et la nature exacte du bien.
- Florent achète une maison neuve d’une valeur de 220 000 € à Bron (69). Les frais de notaire sont estimés entre 5 000 € et 6 500 €, soit environ 2,5 % du prix.
- Élise et son mari Hector achètent un terrain à bâtir dans la région de Montargis (45) pour 86 000 €. Les frais de notaire sont estimés entre 7 000 € et 8 000 €, en raison des droits applicables au foncier.
- Thomas et Élodie achètent un appartement ancien à Montbéliard (25) pour 130 000 €. Les frais de notaire s’élèvent généralement entre 9 000 € et 10 500 €.
Pour obtenir une estimation plus précise, il est recommandé d’utiliser un simulateur officiel ou de consulter votre notaire.
Les frais bancaires
Les frais bancaires correspondent principalement aux frais de dossier liés à l’étude de votre demande de prêt. Ils sont généralement compris entre 500 € et 1 000 €, selon les établissements, et peuvent parfois être négociés sous certaines conditions (rapatriement d’épargne, profil emprunteur solide, relation bancaire existante, etc.).
Si vous passez par un courtier en prêt immobilier, celui-ci peut également facturer des honoraires. Dans la pratique actuelle, ces frais sont le plus souvent forfaitaires (souvent entre 1 000 € et 2 000 €) mais peuvent aussi être proportionnels au montant du prêt. Ils doivent impérativement être portés à votre connaissance avant toute signature.
Autres frais à anticiper
Si vous revendez un bien immobilier pour en acheter un autre, pensez à la fiscalité sur la plus-value. Vous êtes exonéré si vous vendez votre résidence principale. Dans certains cas précis, la vente d’une résidence secondaire peut également bénéficier d’une exonération si le produit est réinvesti dans l’achat de votre résidence principale dans un délai encadré par la loi. En dehors de ces situations, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
N’oubliez pas non plus les frais de garantie exigés par la banque (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution), qui s’ajoutent au coût global de votre crédit.
Enfin, le coût de l’assurance emprunteur mérite une attention particulière. Sur la durée totale du prêt, il peut représenter un montant comparable à celui des intérêts. C’est pourquoi il est essentiel de comparer les offres : vous pouvez utiliser notre comparateur d’assurance emprunteur pour identifier des contrats performants et adaptés à votre situation.
