Les garanties du prêt immobilier : hypothèque et caution

Hypothéquez votre maison comme assurance de paiement pour la banque

Avant de vous octroyer un prêt immobilier, l’établissement prêteur va exiger des garanties afin de se protéger d’un défaut de paiement, en plus d’une assurance emprunteur qui n’est pas obligatoire mais presque toujours exigée. SwitchAssur fait le point pour vous !

Hypothèque et IPPD

Il existe deux types de garanties mises en place par les notaires qui les consignent à la conservation des hypothèques :

  • L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) concerne plutôt les logements anciens. Si vous ne pouvez plus payer votre crédit immobilier, la banque se remboursera par la revente du bien
  • L’hypothèque concerne les logements neufs, les travaux ou les rachats de prêt immobilier. Son coût (calculé en fonction du montant du prêt) est supérieur à celui de l’IPPD.

Exemples de coût d'hypothèque et d'IPPD

  • Chloé et Arthur achètent un bien ancien à 190 000 €. Les frais de privilège de prêteur de deniers s’élèvent à 1 187 €. L’IPPD prend fin dans l’année qui suit la fin du remboursement du prêt mais si vous vendez le bien avant cette date vous devrez payer 869 € de frais de mainlevée au notaire.
  • Isabelle et Michel achètent un bien neuf d’une valeur de 190 000 €. Les frais d’hypothèque d’élèvent à 2 545 €. Les frais de mainlevée seront de 869 €.

Garanties des organismes de caution

Il s’agit de garanties accordées par des organismes de caution qui doivent être agréés par l’établissement prêteur. A noter qu’ils n’acceptent pas toutes les demandes (elles sont analysées notamment en fonction de l’endettement et de l’apport personnel) contrairement à l’hypothèque et à l’IPPD.

Caution Crédit Logement

L’alternative la plus courte à une prise d’hypothèque est proposée par Crédit Logement : en échange d’une contribution en début de prêt, l’organisme s’engage auprès de l’établissement prêteur à se substituer à l’emprunteur en cas de défaut de paiement. Néanmoins si vous ne pouvez plus payer vos mensualités de crédit, Crédit Logement pourra tout de même faire saisir votre maison pour rembourser vos dettes.

Avantages de Crédit Logement :

  • Une partie de la caution est remboursable en fin de prêt
  • Il n’y a pas de mainlevée en cas de remboursement anticipé de votre crédit
  • Vous n’avez rien à faire, l’établissement prêteur s’occupe de toutes les formalités
  • En fonction de votre âge, vous pouvez obtenir un coût initial plus faible (pour les moins de 37 ans)

Caution SACCEF

Autre alternative à l’hypothèque, la caution SACCEF. Elle est proposée par la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions –partenaire de plusieurs banques dont le groupe Caisse d’Epargne, le groupe Banque Populaire et le Crédit Foncier de France. Le principe est le même que pour l’hypothèque : vous payez une somme en début de prêt (qui est non remboursable) et l’organisme s’engage à se substituer à vous si vous ne pouvez plus rembourser vos mensualités de crédit. Néanmoins, si la compagnie venait à intervenir, elle vendrait votre bien pour se rembourser.

La mise en place d’une telle garantie est gérée par la banque et aucun frais de mainlevée (en cas de remboursement anticipé de votre crédit) ne peut être appliqué.

La caution SACCEF est possible pour un prêt classique, un prêt à taux zéro.

Exemples de coût de caution

Egon et Maria achète un bien neuf d’une valeur de 180 000 €. 3 possibilités s’offrent à eux :

  • Caution crédit logement :
    • Ils ont plus de 37 ans : ils règlent 981 € (ils payent 2 176 € en début de prêt et 1 195 € leurs sont remboursés en fin de prêt)
    • Ils ont moins de 37 ans : Ils règlent 1 181 € (Ils payent 1 776 € en début de prêt et 595 € leurs sont restitués en fin de prêt)
  • Hypothèque : 2 671 € en début de prêt (+ 844 € de frais de mainlevée éventuels)
  • Caution SACCEF : vous réglez 1 890 € en début de prêt

Nantissement

Dernière possibilité qui s’offre à vous, le nantissement est mis en place par l’établissement prêteur. Au lieu de souscrire à une garantie de type hypothèque, la banque nantit des placements financiers (assurance-vie) que vous possédez déjà ou que vous allez souscrire.

Un contrat vous lie à la banque et indique qu’une somme au moins équivalente au montant de l’emprunt sera bloquée pendant la durée de l’emprunt. Si le montant du placement est inférieur à celui du prêt alors une garantie complémentaire sera attendue par l’établissement prêteur.

Les frais d’un tel contrat varient de 0 € à 1 000 €. Le plus souvent on a recourt au nantissement dans le cas d’un prêt in fine.

Assurance de prêt immobilier

Elle n’est pas substituable aux garanties mentionnées ci-dessus ! En effet, il s’agit d’une assurance visant à vous protéger vous et vos proches du défaut de paiement. Pour en savoir plus, visitez notre guide de l’assurance emprunteur.

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