Le taux variable pour votre emprunt immobilier

Comme son nom l’indique, le taux d’un crédit immobilier à taux variable évolue au cours du remboursement, le plus souvent selon une fréquence annuelle. Cette évolution dépend d’un indice de référence et des conditions prévues dans votre contrat de prêt.

Contrairement à une idée reçue, le prêt à taux variable n’est pas forcément synonyme de risque de taux incontrôlés. En France, les établissements proposent aujourd’hui presque exclusivement des taux variables capés, afin de limiter les variations possibles pour l’emprunteur.

Le principe du taux variable capé

Dans la pratique, les taux variables sont généralement capés à +1 %, +1,5 % ou +2 %.
Cela signifie que, quelle que soit l’évolution des taux sur les marchés, votre taux ne pourra jamais dépasser le taux initial majoré du cap prévu au contrat. Dans la majorité des cas, ce cap est symétrique, ce qui permet aussi au taux de baisser dans la même limite.

Par exemple, si vous signez un prêt à 1,8 % avec un cap de ±1 %, votre taux :

• ne pourra pas dépasser 2,8 %,
• ni descendre en dessous de 0,8 %, si les conditions de marché le permettent.

Pour absorber les variations de taux, deux mécanismes sont possibles selon les contrats :

• une modification des mensualités,
• une modification de la durée du prêt,
• ou parfois une combinaison des deux.

Un exemple de prêt à taux variable

Cindy et son mari Sébastien souhaitent emprunter 200 000 € sur 20 ans pour l’achat de leur maison.

Option 1 : prêt à taux fixe

La banque leur propose un prêt de 200 000 € sur 20 ans à un taux fixe de 2,6 %. La mensualité est constante pendant toute la durée du prêt : 1 069,58 €. À l’issue du remboursement, le coût total des intérêts atteint 56 698 €.

Option 2 : prêt à taux variable

Leur banque leur propose un prêt à taux variable capé ±1 %, avec un taux initial de 1,8 %.

Avec variation des mensualités
La mensualité initiale est de 992,93 €.

• Après 5 ans, le taux passe à 2 % : la mensualité devient 1 007,28 €.
• Après 12 ans, le taux atteint 2,3 % : la mensualité monte à 1 019,21 €.

Dans ce scénario, le coût total des intérêts s’élève à 42 031 €, soit une économie significative par rapport à un prêt à taux fixe équivalent.

Avec variation de la durée
La mensualité initiale est proche, à 992,30 €.

• Après 5 ans, avec un taux à 2 %, la mensualité devient 988,51 € et la durée du prêt est allongée de 4 mois.
• Après 12 ans, avec un taux à 2,3 %, la mensualité est de 991,69 €, pour une durée totale allongée de 5 mois.

Le coût total des intérêts atteint alors 42 770 €, restant inférieur à celui d’un prêt à taux fixe comparable.

Ces deux solutions reposent sur le même principe : seule la manière d’absorber la hausse des taux diffère. L’augmentation des mensualités permet généralement de réaliser davantage d’économies, mais elle peut être plus difficile à gérer pour certains ménages.

À qui s’adresse le prêt à taux variable ?

Le prêt à taux variable peut être particulièrement adapté :

• aux emprunteurs disposant d’une capacité d’épargne,
• à ceux qui envisagent une revente avant le terme du prêt,
• ou dont les revenus sont amenés à évoluer à la hausse.

Il faut également garder à l’esprit que l’exemple présenté repose sur un scénario défavorable, avec uniquement des hausses de taux. En réalité, les taux peuvent aussi baisser, ce qui peut réduire encore davantage le coût total du crédit.

Avant de faire votre choix, il est recommandé de comparer cette solution avec un prêt à taux fixe ou un taux mixte, afin d’opter pour la formule la plus cohérente avec votre projet et votre situation financière.

 

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