Quand vous contractez un prêt immobilier, la banque exige toujours une garantie pour se protéger en cas d’impayé. Hypothèque, PPD, caution bancaire ou nantissement : plusieurs solutions existent, chacune avec ses coûts, ses conditions et ses implications. Derrière ces mécanismes parfois techniques, le choix de la garantie peut influencer le coût global de votre crédit. Voici l’essentiel pour comprendre les différentes options et leurs différences.
Hypothéquer votre bien ou choisir une caution : quelles garanties pour la banque ?
Avant de vous accorder un prêt immobilier, l’établissement prêteur exige des garanties afin de se protéger contre un éventuel défaut de paiement. Ces garanties viennent s’ajouter à l’assurance emprunteur, qui n’est pas légalement obligatoire mais presque toujours demandée par les banques. SwitchAssur fait le point pour vous.
Hypothèque et PPD (ex-IPPD)
Il existe deux principales garanties réelles mises en place par le notaire et publiées auprès du service de publicité foncière :
- Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD), anciennement appelé IPPD, concerne principalement l’achat de logements anciens déjà construits. En cas de non-remboursement du crédit, la banque peut se rembourser par la revente du bien.
- L’hypothèque peut être utilisée pour les logements neufs, les opérations avec travaux ou les rachats de prêt immobilier. Son coût, calculé en fonction du montant du crédit, est généralement plus élevé que celui du PPD.
Exemples indicatifs de coût d’hypothèque et de PPD
Les montants ci-dessous sont donnés à titre indicatif et peuvent varier selon le notaire, le département et le montage du prêt.
- Chloé et Arthur achètent un bien ancien à 190 000 €. Les frais de PPD sont estimés à environ 1 100 à 1 300 €. Le privilège prend fin automatiquement après un certain délai suivant le remboursement total du prêt. En cas de revente anticipée, des frais de mainlevée peuvent s’appliquer (environ 800 à 900 €).
- Isabelle et Michel achètent un bien neuf pour 190 000 €. Les frais d’hypothèque sont estimés à environ 2 400 à 2 700 €. En cas de remboursement anticipé ou de revente, des frais de mainlevée similaires peuvent être dus.
Garanties des organismes de caution
Il existe également des garanties par caution, proposées par des organismes agréés par les établissements prêteurs. Contrairement à l’hypothèque ou au PPD, ces garanties ne sont pas automatiques : les dossiers sont analysés selon plusieurs critères (endettement, stabilité professionnelle, apport personnel, etc.).
Caution Crédit Logement
La solution la plus répandue est la caution proposée par Crédit Logement. En échange d’une contribution versée au début du prêt, l’organisme s’engage auprès de la banque à prendre le relais en cas de défaillance de l’emprunteur. Si les mensualités ne sont plus honorées, Crédit Logement se retourne d’abord contre l’emprunteur et peut, en dernier recours, engager des procédures menant à la vente du bien.
Avantages de Crédit Logement :
- Une partie de la contribution est restituée en fin de prêt,
- Aucune mainlevée à régler en cas de remboursement anticipé,
- Les formalités sont entièrement gérées par la banque,
- Un coût initial parfois plus faible pour les emprunteurs de moins de 37 ans.
Caution SACCEF
Autre alternative, la caution SACCEF, proposée par la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, partenaire notamment des groupes Caisse d’Épargne et Banque Populaire. Le principe repose sur une caution, et non sur une sûreté réelle comme l’hypothèque. La somme versée au départ n’est pas remboursable. En cas de défaillance, l’organisme peut exercer des recours, pouvant aller jusqu’à la vente du bien.
La mise en place de cette garantie est gérée par la banque et aucun frais de mainlevée n’est appliqué en cas de remboursement anticipé.
La caution SACCEF peut être utilisée pour un prêt classique ou un prêt à taux zéro.
Exemples indicatifs de coût de caution
Mathieu et Maria achètent un bien neuf d’une valeur de 180 000 €. Plusieurs options s’offrent à eux :
- Caution Crédit Logement :
- Plus de 37 ans : coût net d’environ 1 000 €, avec une partie restituée en fin de prêt
- Moins de 37 ans : coût net d’environ 1 100 à 1 200 €
- Caution SACCEF : environ 1 800 à 2 000 € en début de prêt
Nantissement
Dernière possibilité : le nantissement, mis en place par la banque. Plutôt que de garantir le prêt par un bien immobilier, l’établissement bloque des placements financiers (assurance-vie, comptes titres, etc.) appartenant à l’emprunteur.
Un contrat précise qu’une somme au moins équivalente au montant du prêt est immobilisée pendant toute la durée de l’emprunt. Si le montant nanti est insuffisant, une garantie complémentaire peut être exigée.
Les frais peuvent aller généralement jusqu’à 1 000 €, et le nantissement est fréquemment utilisé dans le cadre d’un prêt in fine.
Et l’assurance emprunteur dans tout ça ?
Contrairement aux garanties de prêt comme l’hypothèque, la caution ou le nantissement, l’assurance emprunteur n’est pas une sûreté exigée pour garantir le bien. Elle ne remplace donc aucune des garanties précédemment citées. Son rôle est différent : elle vise avant tout à protéger l’emprunteur et sa famille en prenant le relais du remboursement du crédit en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail.Si elle est presque toujours exigée par les banques, c’est parce qu’elle sécurise le remboursement du prêt.
Si l’assurance emprunteur ne remplace pas une garantie de prêt, elle représente en revanche un poste de coût majeur du crédit immobilier, parfois aussi important que les intérêts. C’est pourquoi il est essentiel de la comparer attentivement. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez choisir librement votre assurance emprunteur, à condition de respecter l’équivalence de garanties.
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