Après des années et des années de baisse, les taux d’intérêts ont sensiblement augmenté depuis le début de l’année et cette tendance devrait continuer au moins jusqu’à la fin de l’année. Cette hausse des taux pourrait ralentir le marché de l’immobilier. Ce ralentissement devrait entraîner une baisse des prix des biens immobiliers. Découvrez dans cet article le pourquoi du comment.
Des conditions de plus en plus difficiles pour emprunter
La fin du calcul différentiel pour l’investissement locatif
Depuis le début de l’année 2022, les banques sont contraintes d’être plus frileuses par la réglementation en vigueur. Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a décidé de la fin du calcul différentiel pour les investissements locatifs. Une méthode permettant aux banquiers d’être plus souple pour octroyer des crédits. Cette recommandation pénalise de nombreux emprunteurs, et notamment ceux investissant dans le locatif.
La baisse du taux d’usure
En plus de cela, pendant que les taux d’intérêts ont augmenté, les taux d’usure ont stagné voir diminué. Pour rappel, le taux d’usure est le taux maximum que le TAEG peut atteindre dans un emprunt. Le TAEG étant le coût total du crédit (intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier, etc…) Il est fixé tous les trimestres par rapport aux taux moyens de la période d’où un décalage avec la réalité actuelle des taux. Ainsi, la forte hausse connue à cause de la guerre en Ukraine n’a pas été prise en compte dans les calculs des taux d’usure pour ce trimestre. Ils ne représentent donc pas tout à fait la réalité du marché actuellement.
De nombreux emprunteurs risquent donc de dépasser ce taux d’usure étant donné que les taux d’intérêts augmentent mais les autres coûts du TAEG ne bougent pas. On appelle cela l’effet ciseau. Le crédit immobilier risque donc d’être inaccessible pour un grand nombre d’emprunteurs.
Les prix de l’offre doivent s’adapter à la demande
La première conséquence de cette montée des taux et des conditions actuelles est le ralentissement des ventes de logements. Plus les conditions d’emprunts sont difficiles, moins il y aura d’emprunteurs et donc forcément moins de transactions. De nombreux biens n’arriveront pas à être vendus et il sera nécessaire à un moment ou à un autre de baisser leurs prix. Il est cependant difficile de savoir quand cette diminution attendue arrivera au niveau national et sera vraiment significative.
Même les zones tendues ne sont pas épargnées. Comme à Paris, les prix ont déjà commencé à diminuer. Depuis 7 mois consécutifs, les prix de l’immobilier dans la capitale reculent par rapport au mois précédent. L’été dernier le m2 carré coûtait en moyenne 11 000 euros l’été dernier contre 10 000 en ce moment. A l’inverse, des villes moins demandées sont encore dans une période d’augmentation importante à l’heure actuelle : +19,9% en un an à Bayonne ou +19,8% à Dunkerque. Mais cela devrait très probablement ralentir.
2021 et 2022 ont été des années records sur les ventes de logement. Combiné avec cette baisse de la demande, la vente de logements anciens s’est effondrée sur le premier trimestre avec un recul de 17% par rapport à l’année dernière. La qualité des biens est peut-être également un facteur à prendre en compte dans ce ralentissement. Avec la crise du covid, les différents confinements et l’émergence du télétravail, les français ont désormais tendance à privilégier des logements possédant des espaces extérieurs, ce qui est rare dans les grandes villes.
Les variations des prix sont donc assez difficiles à prévoir pour le moment mais il est probable que le marché de l’immobilier ralentisse dans les semaines et les mois qui viennent.
Avec ces conditions d’emprunt difficiles, il est nécessaire pour vous d’optimiser au mieux votre budget. Pour votre assurance emprunteur, vous pouvez utiliser notre comparateur SwitchAssur afin de bénéficier d’un contrat économique tout en ayant les meilleures garanties !