L'impact de la fin du calcul différentiel pour le taux d'endettement

Depuis le 1er Janvier 2022 la recommandation du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui vise à réguler l’octroi des crédits immobiliers doit impérativement être suivie par les banques, sous peine de sanction. Or, si son impact sera sans doute limité pour l’achat d’une résidence principale, cette nouvelle norme risque de freiner grandement l’investissement immobilier. SwitchAssur vous explique pourquoi.

La fin du calcul différentiel

Le Haut Conseil de la Stabilité Financière

Il est l’autorité macro prudentielle française chargée « d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique ». (Article L.631-2-1 du Code monétaire et financier). Son objectif principal est de prévenir les potentiels dysfonctionnement du système financier.

Pour simplifier, on pourrait dire que c’est l’organe qui veille à ce qu’il n’y ait pas de crash immobilier ou l’équivalent d’une crise des subprimes.

Le HCSF est composé de huit membres au total et est présidé par le ministre des Finances. Il dispose de nombreux pouvoirs qui lui permettent de fixer les conditions d’octroi de crédit afin de contrôler une augmentation trop forte du prix des actifs ou un endettement trop important des agents économiques. Les différentes recommandations du HSCF ont donc pour but de lutter contre ces potentiels déséquilibres et la fin du calcul différentiel rentre dans cette lutte.

Le calcul différentiel pour favoriser l’investissement locatif

Depuis le 1er janvier, le HCSF a définitivement interdit aux établissements bancaires d’utiliser la méthode du calcul différentiel utilisé couramment pour les investissements immobiliers. Ce mode de calcul permettait de réduire le taux d’endettement de l’emprunteur en prenant en compte les loyers futurs du bien concerné, ou du moins une part importante de ces loyers (en général 70%).

Si la recommandation du HCSF qui date déjà de novembre 2020 était plutôt bien suivie par les banques, elle n’était pas encore totalement appliquée en ce qui concerne l’investissement immobilier pendant l’année 2021. Mauvaise nouvelle pour les investisseurs, dorénavant les banques ne peuvent plus utiliser le calcul différentiel pour estimer le taux d’endettement et cela risque de réduire fortement leur capacité à accéder au crédit et à investir. Voici un exemple qui montre la différence entre le calcul différentiel et le calcul classique du taux d’endettement.

La méthode du calcul standard

Utilisons tout d’abord la méthode standard, qui sera donc désormais utilisée par toutes les banques. Guillaume est un investisseur avec un revenu de 2 300 € net par mois qui paye un loyer de 700 euros pour sa résidence principale. Il souhaite faire l’acquisition d’un bien en investissement locatif, avec une mensualité de crédit qui va s’élever à 600 €. Il compte obtenir un revenu locatif de 800 € mensuel. Pour se prémunir des risques, les banques effectuent une décote de 30% sur les loyers visés par l’emprunteur (800 × 0,7 = 560). Le calcul pour connaître le taux d’endettement est donc : ((700 + 600) / (2 300 + 560)) × 100 = 45 %. Ce taux étant supérieur à celui autorisé, la banque refusera de financer cet investissement.

La méthode du calcul différentiel

Observons maintenant ce qu’il se passe avec la méthode du calcul différentiel. Le premier calcul est de soustraire les futurs revenus locatifs de Guillaume de son crédit : 600 - 560 = 40 € d’endettement supplémentaire. La banque va ajouter ce revenu avec son loyer actuel pour ensuite le diviser par son revenu : ((700 + 40) / 2 300) × 100 = 32 %. Ce taux est cette fois-ci inférieur à celui autorisé, la banque acceptera de financer cet investissement.

On voit bien ici que l’investissement est grandement facilité par le calcul différentiel et permettait à tous types d’emprunteurs de réaliser un investissement locatif.

Les conséquences sur le marché de l’immobilier

Avec ces nouvelles mesures de durcissement, l’investissement locatif va devenir beaucoup plus difficile. Ce sera le cas notamment pour les personnes n’ayant pas encore remboursé leur emprunt pour leur résidence principale ou leur résidence secondaire. Un coup dur également pour les multi-investisseurs et rentiers que l’on a beaucoup vu fleurir ces dernières années.

D’autant plus que les SCI à l’impôt sur le revenu sont également concernées par ces nouvelles règles. Elles vont concerner les crédits immobiliers, et non les crédits professionnels. L’administration fiscale ne va pas prendre compte les impôts de la SCI mais bien ceux des investisseurs. La SCI à l’IR était un moyen utilisé par les investisseurs locatifs. Cependant, les SCI à l’impôt sur les sociétés seront considérées comme des crédits professionnels donc ces financements-là ne seront pas soumis aux mesures du HCSF. Malheureusement pour les investisseurs, ce type de société est assez difficile à mettre en place.

Les solutions pour faire baisser son taux d’endettement

Emprunter moins et plus longtemps

Il va être difficile pour les investisseurs locatifs de trouver une solution pour rentrer dans les clous par rapport à ces nouvelles mesures. Finalement l’investissement locatif risque de redevenir réservé aux classes supérieures ayant des revenus très élevés. Cependant, vous pouvez faire le choix de rallonger la durée du crédit. Avec cette technique, les mensualités du prêt vont forcément diminuer et réduire le taux d’endettement. Il faudra peut-être également revoir votre fourchette de prix à la baisse pour votre achat immobilier.

Négocier l’assurance emprunteur

Le HCSF a également décidé d’inclure obligatoirement le coût de l’assurance de prêt dans le calcul du taux d’endettement. Elle devient donc un point crucial dans la négociation avec les banques. Les contrats proposés par les banques sont plus chers que ceux proposés par les assureurs alternatifs. Avec notre comparateur SwitchAssur, vous pouvez comparer plusieurs contrats adaptés à votre profil.

Si nous reprenons le cas de Guillaume vu précédemment, avec les mensualités évoquées et un taux d’intérêts de 1,1 %, le capital emprunté serait de 129 207 €. Et les économies réalisées sur son contrat d’assurance peuvent monter jusqu’à 3 200 €. Une somme non négligeable qui peut faire tourner son dossier dans le bon sens !

 

LES ACTUS DE L'ASSURANCE EMPRUNTEUR

Après une année 2023 maussade, tous les professionnels de l’immobilier souhaitent une année 2024 plus favorables. Certains signes montrent déjà une légère amélioration du secteur pour la fin d’année 2023 qui pourrait se poursuivre en 2024.

Le remboursement d’un crédit immobilier n’est pas un long fleuve tranquille. En cas d’arrêt de travail de longue durée, tu peux avoir des difficultés à rembourser ton crédit immobilier. Heureusement, l’assurance de prêt peut te couvrir en cas de problèmes. Il est cependant nécessaire de bien comprendre ton contrat : garanties, franchise, exclusions, etc… 

 

Les nouveautés pour le PTZ

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) devait être stoppé à la fin de l’année 2023. Mais la situation du marché de l’immobilier a obligé les pouvoirs publics à continuer ce dispositif jusqu’à 2027. Mieux encore, ce prêt aidé sera plus facilement accessible pour les ménages…