Une année 2023 difficile pour le marché de l’immobilier
2023 restera une année compliquée pour l’immobilier en France. Les difficultés d’accès au crédit et des prix toujours élevés auront grandement ralenti le marché. D’autant plus que les années précédentes étaient dynamiques. Retour sur quelques-unes des raisons ayant contribué à ce ralentissement.
Des taux toujours plus hauts
Les taux d’intérêts en 2023 ont atteint des niveaux jamais vus depuis plus de 10 ans. En début d’année 2022, tu pouvais emprunter autour des 1 %. Maintenant, le taux d’intérêts moyen est plutôt autour des 4,50 %. L’écart ne te semble pas très impactant ? Voici un exemple pour te montrer l’étendu de la différence.
Tu empruntes 220 000 € sur 20 ans. Tu as de la chance, tu as pu concrétiser ton crédit immobilier en début d’année 2022. Ton taux d’intérêts est de 1 %.
Ta mensualité pour rembourser ton crédit sans prendre en compte l’assurance emprunteur est de 1011,77 €. Le coût total de tes intérêts sur ton crédit est de 46 824,19 €.
Prenons désormais un exemple avec les taux actuels avec la même durée d’emprunt. Si ton taux d’intérêts est de 4,50 %, la mensualité du crédit est de 1391,83 €. Le coût total du crédit est alors de 138 038,87 €.
| Mensualités du crédit | Coût total | |
| Début d'année 2022 (taux 1%) | 1011,77 € | 46 284,19 € |
| Novembre 2023 (taux 4,50 %) | 1391,83 € | 138 038,87 € |
| Écart en % | + 30 % | + 190 % |
Le coût d’un crédit immobilier entre 2022 et la fin de l’année 2023 a donc sensiblement augmenté. En plus, le nombre de m² accessible diminue logiquement à budget égal entre ces deux périodes. De nombreux ménages ont dû revoir leur projet à la baisse pour accéder à la propriété. Il peut être difficile pour eux de revoir ses exigences en termes de taille de logement ou de localisation.
De plus, les banques doivent se plier aux règles établies par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). La plus contraignante est de limiter le taux d’endettement d’un emprunteur à 35%. Par exemple si tu gagnes 2000 € par mois, ta mensualité de crédit ne devra pas excéder 700 €, assurance emprunteur comprise. Une limite difficile à respecter si on prend en compte la hausse des taux d’intérêts.
De plus, la situation économique globale ne pousse pas les ménages à emprunter. L’inflation impacte grandement le pouvoir d’achat et la capacité d’épargne. Il est donc plus compliqué d’envisager de faire un emprunt pour un bien immobilier.
Des prix de l’immobilier toujours élevés
Les périodes de taux d’intérêts élevés sont souvent synonymes d’une baisse des prix des logements. C’est le cas en ce moment, mais cette baisse n’est pas assez importante pour amortir la hausse des taux. Les prix de l’immobilier en novembre 2023 ont baissé de 3% par rapport au même mois de l’année précédente.
Tous ces éléments ont conduit une baisse importante des transactions immobilières : - 16 % par rapport à l’année dernière. Les chiffres des crédits immobiliers sont encore plus alarmants avec un recul de 44,2 % en un an.
L’année 2023 aura été très compliquée pour le marché de l’immobilier et le crédit. L'année 2024 ne sera peut-être encore difficile mais il existe tout de même quelques raisons d’envisager du mieux par rapport à 2023.
Les prédictions pour le marché de l’immobilier en 2024
Tout d’abord, la hausse des taux ralentit depuis quelques semaines. Nous devrions connaître une période plus stable autour des 4,50 % sans dépasser les 5%. La Banque Centrale Européenne a décidé d’arrêter d’augmenter les taux d’intérêts directeurs pour le moment. Ces taux ont un impact immédiat sur les taux d’intérêts proposés par les banques pour les crédits immobiliers.
Dans ce contexte un peu plus propice à l’emprunt, les banques ont recommencé à prêter sur cette fin d’année 2023. La mensualisation du taux d’usure a également donné plus de flexibilité et moins de contraintes aux acteurs bancaires.
Les prix de l’immobilier devraient continuer à baisser dans les semaines et mois qui viennent. La baisse des prix a déjà bien commencé dans les plus grandes villes de France :
- Paris (-4,6 % en un an)
- Lyon (-4,8 %)
- Lille (-4,6 %)
D’autres villes plus intermédiaires connaissent également une baisse des prix du m2 :
- Angers (-3,9 %)
- Reims (-2,7%)
Par contre, les villes proches de la mer suivent une tendance inverse. Des communes comme Marseille (+2,9 %), Nice (+4,3 %) ou Le Havre (+4,3 %) connaissent toujours une hausse importante des prix.
En résumé, l'année 2024 devrait une nouvelle fois ne devrait pas être très dynamique pour l’immobilier par rapport aux années avant la crise. Certains signaux montrent cependant qu'elle pourrait être plus propice à l'achat d'un bien immobilier que l'année 2023.