Qu’est-ce que le HCSF ?
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est une autorité s’occupant de surveiller le système financier français. Son objectif principal est de préserver la stabilité financière pour être un levier de croissance économique.
Cet organisme est composé de 8 membres. Il est présidé par le Ministre des Finances. Une de ses missions principales est de fixer les conditions d’octroi du crédit immobilier en France. Malheureusement, les dernières mesures du HCSF sont trop limitantes ces dernières années pour relancer un marché qui en aurait besoin.
Avant 2022, il n’y avait pas de mesures contraignantes mais le HCSF a encré dans la loi les mesures pour limiter l’octroi des prêts et l’emballement du marché. Malheureusement, ces limitations ont été mises en place peu avant la crise du crédit et ont renforcé cette crise en limitant l’accès au crédit de personnes parfaitement solvables.
Des nouvelles mesures ont été annoncées au début du mois de décembre, mais seront-elles suffisantes ?
Des prêts immobiliers plus longs
Le HCSF a décidé d’allonger la durée maximum d’un prêt afin de relancer l’immobilier dans l’ancien. Les banques pourront accorder des crédits immobiliers de 25 ans avec deux années supplémentaires sous une condition.
Pour cela, il faut effectuer des travaux de rénovation du bien immobilier représentant au minimum 10 % de la valeur totale du bien. Auparavant, ces travaux devaient représenter 25 % du coût total du logement. En résumé, tu peux désormais emprunter sur 27 ans si tu effectues des travaux de rénovation.
Plus de dérogation pour le taux d’endettement
La mesure phare (et la plus controversée) du HCSF est d’interdire les crédits immobiliers aux ménages si les mensualités dépassent 35 % des revenus nets avant impôts (assurance emprunteur comprise). Les banques ont la possibilité de déroger à cette règle dans 20 % des cas mais jusqu’alors elles n’utilisaient pas toute cette capacité.
Ces quotas étaient pris en compte sur un trimestre. Maintenant, les dérogations seront calculées sur une durée de 9 mois. Ce lissage devrait permettre aux banques de mieux s’organiser pour distribuer des crédits immobiliers.
Une exception pour les prêts relais
Les prêts relais permettent à un emprunteur de bénéficier d’un crédit immobilier pour acheter un nouveau logement en attendant la vente de son logement actuel. Le prêt relais est une transition entre deux crédits immobiliers. Comme tous les prêts, il faut payer des intérêts en remboursant.
Pour alléger le taux de l’endettement, le HCSF autorise les banques à ne pas compter les intérêts des prêts relais dans le calcul. Pour se faire, le prêt relais ne doit pas dépasser 80 % du montant total du crédit immobilier.
Les prêts relais représentent environ 8 % des crédits immobiliers produits en France. De plus, avec la hausse des taux d’intérêts des derniers mois, ne pas les prendre en compte pourrait débloquer de nombreux dossiers à l’avenir pour les emprunteurs souhaitant acquérir un nouveau logement.
Une plus grande transparence pour expliquer les refus
Enfin, le HCSF souhaite rendre plus transparent aux emprunteurs les refus d’obtention de crédit. Un ménage solvable refusé pourrait également demander un nouvel examen de son dossier par l’établissement bancaire. Les banques devront aussi donner les motifs de refus d’un dossier, ce qu’elles ne font pas actuellement.
Des mesures suffisantes ?
Malheureusement, ces mesures paraissent légères pour aider un marché de l’immobilier bloqué depuis plus d’un an (-40 % de transaction). La fin de la règle du taux d’endettement était l’une des pistes privilégiées par les acteurs de l’immobilier. En effet, les mesures de restrictions ont été décidée au début de l’année 2020 et elle n’est plus du tout d’actualité dans le contexte économique actuelle.
Selon le HCSF, la règle du taux d’endettement existe pour éviter le surendettement des ménages. La peur des autorités est de faire face une éventuelle crise similaire à celle des subprimes. Mais la situation entre la France et les USA n’est pas la même. Lors de cette crise, les banques américaines prêtaient à des taux variables très élevés tandis qu’en France, nous prêtons à taux fixe. Historiquement, la France est un pays avec un surendettement lié au crédit immobilier très faible.
Supprimer le taux d’endettement de 35 % pourrait permettre de redonner un coup de boost au marché de l’immobilier.