Vous avez un crédit en cours depuis quelques années et vous constatez que les taux d’intérêt de votre prêt actuel sont plus élevés que ceux pratiqués aujourd’hui ? Il est alors logique d’envisager une renégociation afin de réduire le coût global de votre crédit immobilier. Découvrez les différentes solutions pour optimiser un prêt immobilier ancien.

 

Écrit par Alexis LALLEMANT - Publié le 12/01/2022 Temps de lecture

Renégocier son prêt immobilier ancien

Tout d’abord, il faut savoir que la renégociation d’un crédit immobilier et le rachat de crédit sont deux opérations distinctes. La renégociation s’effectue auprès de votre banque actuelle. C’est souvent la solution la plus simple et la plus rapide, mais la marge de négociation reste parfois limitée.

À l’inverse, le rachat de crédit consiste à faire reprendre votre prêt par une autre banque, ce qui peut permettre d’obtenir un meilleur taux. Attention toutefois : un taux plus bas ne suffit pas à garantir une économie réelle. Les frais associés doivent toujours être pris en compte.

Toutes les banques ne réagissent pas de la même manière face à une demande de renégociation. Pour renforcer votre position, il peut être utile de réaliser des simulations auprès d’autres établissements afin d’argumenter votre demande. En cas d’accord, des frais d’avenant ou de dossier peuvent s’appliquer. Ils sont variables selon les banques et parfois négociables.

Si vous obtenez une renégociation de votre taux, deux options s’offrent à vous :

• diminuer vos mensualités,
• ou conserver une mensualité identique afin de raccourcir la durée du prêt.

Cette seconde option est souvent plus intéressante sur le long terme, car elle permet de réduire encore davantage le montant total des intérêts.

Il est généralement plus pertinent de renégocier un crédit immobilier lorsque celui-ci est encore relativement récent et que le capital restant dû est élevé. Lorsque le capital restant dû devient faible, l’impact d’une baisse de taux diminue fortement. À titre indicatif, lorsque le capital restant dû est inférieur à environ 70 000 €, la renégociation devient souvent moins avantageuse, même si chaque situation mérite une analyse personnalisée.

Racheter son prêt immobilier ancien

Contrairement à la renégociation, le rachat de crédit s’effectue auprès d’une autre banque. Celle-ci rembourse votre prêt actuel et vous propose un nouveau crédit, avec un taux potentiellement plus bas et une durée ajustable.

Comme pour la renégociation, vous pouvez soit réduire vos mensualités, soit raccourcir la durée du prêt. En revanche, le rachat implique des frais parfois significatifs :

• indemnités de remboursement anticipé (IRA) versées à votre ancienne banque,
• frais de dossier,
• frais de garanties (notamment en cas d’hypothèque).

Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées par la loi : elles ne peuvent pas dépasser 3 % du capital restant dû ou l’équivalent de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé, selon le montant le plus faible.

Dans certains cas, vous pouvez être exonéré de ces indemnités, notamment :

• en cas de vente du bien suite à une cessation forcée d’activité,
• lors d’un changement de lieu de travail entraînant la vente du logement,
• en cas de décès de l’un des co emprunteurs,
• ou lorsque le contrat prévoit explicitement des IRA à 0 %.

Renégocier son assurance emprunteur : une alternative souvent plus simple

Renégocier ou racheter son crédit peut permettre de réaliser des économies, mais ces démarches ne sont ni systématiques ni garanties. En revanche, une solution est souvent plus simple et tout aussi efficace : le changement d’assurance emprunteur.

Si vous avez conservé l’assurance proposée par votre banque, les économies peuvent atteindre en moyenne 500 € par an sur la durée restante du prêt. Sur une dizaine d’années, cela peut représenter plusieurs milliers d’euros.

Pour que la banque accepte le changement, le nouveau contrat doit simplement présenter un niveau de garanties équivalent à celui de l’assurance bancaire. En contrepartie, la banque ne peut ni modifier les conditions du crédit (taux, durée), ni facturer de frais supplémentaires. Un avenant est toutefois établi pour acter la substitution.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais, pendant toute la durée de remboursement de votre crédit. La banque dispose d’un délai légal de 10 jours ouvrés pour répondre à votre demande.

Exemple d’économies en changeant d’assurance de prêt

Aline a emprunté 200 000 € en juillet 2013 à un taux de 3,64 % sur 25 ans. Au 1er janvier 2022, son capital restant dû est de 153 779 €.

En comparant les offres grâce au comparateur SwitchAssur, elle identifie un contrat plus couvrant que celui de sa banque et peut réaliser jusqu’à 3 700 € d’économies sur la durée restante de son prêt.

Même si ces économies auraient été plus importantes en effectuant le changement plus tôt, le gain reste significatif, d’autant plus que l’opération est simple et peu coûteuse.

Certaines banques peuvent parfois retarder ou compliquer la procédure, en invoquant des questions d’équivalence de garanties. Chez SwitchAssur, nous nous chargeons de l’ensemble des démarches et des échanges avec la banque afin de sécuriser et accélérer votre changement d’assurance emprunteur.

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