Plutôt que de réguler le marché, le taux d’usure a été un des facteurs déterminants du ralentissement du marché de l’immobilier depuis le début de l’année. Celui-ci a été augmenté au 1er octobre et devrait permettre de relancer le marché. Mais cette éclaircie devrait être de courte durée.
Le taux d’usure : c’est quoi ?
Vous devez certainement en avoir entendu parler ces derniers mois mais on vous propose une piqure de rappel. Le taux d’usure est le taux maximum pouvant être atteint par le TAEG. Ce dernier représente le coût total du crédit : le taux d’intérêt de base, les frais de dossier, l’assurance emprunteur, etc…
Si votre TAEG dépasse le taux d’usure, votre banque ne peut pas vous proposer un prêt. Les sanctions en cas de dépassement du taux d’usure peuvent être particulièrement lourdes pour le banquier : un emprisonnement de deux ans et/ou une peine d’amende de 300 000 € (article L341-50 du Code de la consommation).
Le taux d’usure est fixé tous les 3 mois par la Banque de France selon les taux moyens du trimestre précédent. Depuis juin dernier, de nombreux ménages se retrouvaient avec un TAEG plus élevé que le taux d’usure. Impossible alors pour eux d’emprunter.
Heureusement, la Banque de France a bien augmenté les différents taux d’usure au 1er octobre afin de débloquer le marché. Cependant, la hausse rapide et continue des taux d’intérêts ne devraient pas permettre une amélioration sur le long terme.
Une augmentation des taux d’intérêts à prévoir
Plusieurs signaux montrent que les taux d’intérêts vont continuer à grimper pendant quelques mois. En effet, après une stagnation pendant l’été, ceux-ci sont repartis encore plus forts pour la rentrée (augmentation aux alentours de 0,25% au mois d’octobre).
Par ailleurs, la Banque Centrale Européenne a déjà annoncé qu’allait augmenter ces taux directeurs pour les prochaines semaines. Automatiquement, les établissements bancaires seront obligés d’augmenter leurs taux.
Le coût de l’argent a également fortement augmenté. En effet l’OAT 10 ans, qui sert de point de repères aux banques pour fixer les taux d’intérêts, est passé de 0,23% en Janvier dernier à 2,14% début septembre et même 2,72% début octobre !
Une opportunité à ne pas manquer avant qu’il soit trop tard
Voici les taux d’usure pour le dernier trimestre de 2022, en comparaison avec ceux du trimestre précédent
| Type de prêts | 4ème trimestre | 3ème trimestre |
| Prêt à taux fixe < 10 ans | 3,03 % | 2,60 % |
| = 10 ans et < 20 ans | 3,03 % | 2,60 % |
| >=20 ans | 3,05 % | 2,57 % |
| Prêt à taux variable | 2,92 % | 2,45 % |
| Prêt-relais | 3,40 % | 2,99 % |
Vous l’avez compris : c’est le moment où jamais pour tenter de lancer votre projet immobilier. Les conditions actuelles sont les plus souples depuis plusieurs mois et ce seront les meilleurs jusqu’à la fin de l’année 2022.
Si votre dossier a été refusé plus tôt dans l’année à cause du taux d’usure, c’est également l’occasion pour vous de retenter votre chance auprès de votre banquier.
Dans tous les cas, votre dossier doit être particulièrement soigné. En effet, les banques recherchent principalement des profils avec de bons revenus et une situation stable afin de se prémunir des risques liés à la conjoncture économique actuelle. Cependant, certaines banques cherchent des parts de marché et sont prêtes à rogner sur leur marge pour recruter de nouveaux clients… C’est peut-être le moment de changer de banque !
L’assurance emprunteur comprise dans le taux d’usure : une incohérence ?
Le fait d’intégrer l’assurance emprunteur au TAEG est une décision contestable. En effet, tous les emprunteurs ne sont pas sur le même pied d’égalité. Par exemple pour un crédit similaire mais avec d’un côté un emprunteur de 30 ans et de l’autre un emprunteur de 50 ans, les deux tarifs d’assurance ne seront pas les mêmes. Le plus jeune des deux aura un tarif moins élevé et aura plus de chances de rester sous le taux d’usure.
Cela est d’autant moins pertinent que les banques n’intègrent pas toujours le coût total de l’assurance emprunteur dans le TAEG. Certaines vont même jusqu’à indiquer cette assurance comme facultative afin de la supprimer entièrement du calcul.
Ajouter le coût de l’assurance emprunteur dans le TAEG peut rendre l’accès au crédit immobilier encore plus compliqué. Encadrer les tarifs de l’assurance emprunteur est une bonne idée mais cette action devrait être effectuée indépendamment du taux d’usure pour permettre un accès à la propriété plus égal.
Changer d’assurance emprunteur pour rester en dessous du taux d’usure
Cependant, l’assurance emprunteur peut être un levier à utiliser pour vous faire rester sous le taux d’usure. En effet, notre comparateur SwitchAssur vous propose des contrats bien moins chers que la plupart des contrats bancaires. Passer par une assurance externe peut vous faire gagner 0,5 points de crédits.
Par exemple, un emprunteur seul de 51 ans décide d’emprunter 169 000 € sur une durée de 240 mois (20 ans) avec un taux d’intérêts de 1,71 %. La prime d’assurance mensuelle sera alors de 72 €.
Il est cadre et non-fumeur. Sa banque lui propose une assurance avec un coût total de 17 238 € soit un TAEA de 0,91 %. Le coût 8 ans est de 6 896 €. La prime d’assurance mensuelle sera de 41 €.
Le meilleur contrat proposé par notre comparateur lui propose une assurance avec un coût total à 11 300 € soit un TAEA de 0,49 %. Le coût 8 ans est de 5 801 €.
Les économies sont donc très importantes pour l’emprunteur :
- Économies sur le coût total : 5 938 €
- Économies sur le TAEA : 0,42%
- Économies sur le coût 8 ans : 1 094 €
- Économies sur les mensualités : 31 €
En économisant 0,42 % de TAEA, vous pouvez passer sous le taux d’usure et obtenir votre crédit immobilier. Ça vaut le coût de tenter !
Si vous voulez mesurer toutes vos économies, vous pouvez réaliser un devis sur notre site et comparer toutes nos offres d’assurance emprunteur !