2020 : les conditions d’accès au crédit immobilier se durcissent

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Fin 2019, le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) a fait paraître une recommandation concernant les crédits immobiliers. Cette recommandation durcit les conditions d’octroi et pourrait exclure de l’accès à la propriété plus de 100 000 ménages. Mais, grâce à l’économie réalisée, la délégation d’assurance peut être une solution efficace pour redonner à ces ménages l’accès au crédit immobilier.

La recommandation du HCSF

Dans sa recommandation parue fin décembre 2019, le HCSF demande aux banques de faire preuve de prudence dans l’octroi des crédits afin de prévenir un endettement excessif des ménages. Les recommandations portent notamment sur deux points essentiels :

  • Le taux d’endettement, ou taux d’effort, des emprunteurs ne doit pas excéder 33% ;
  • La durée du crédit ne doit pas excéder 25 ans.

Début janvier, la Banque de France a intimé aux banques de mettre en œuvre immédiatement les recommandations du HCSF sur le crédit immobilier.

Une flexibilité restreinte

Le HCSF précise « Afin de ne pas pénaliser l’accession à la propriété, une partie de la production pourra s’écarter des critères recommandés. » mais ajoute que « Cette marge de flexibilité devra cependant répondre à un strict souci de proportionnalité et pouvoir être justifiée dans le cadre d’une politique écrite. ». La recommandation rentre dans le détail sur les conditions de flexibilité : « La flexibilité admise usuellement pourra aller jusqu’à 15% de la production trimestrielle de nouveaux crédits. Au moins les trois quarts de cette flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale. »

100 000 ménages exclus du crédit immobilier en 2020 ?

Pourtant, selon l'économiste Michel Mouillart, Responsable de l’Observatoire des Crédits aux Ménages, en 2019, sur 1,3 million de ménages qui ont signé un prêt immobilier, 20 % d’entre eux ne respectaient pas les recommandations du HCSF. Ces nouvelles règles pourraient donc exclure plus de 100 000 ménages du marché immobilier en 2020. Une projection contestée par Bercy qui réplique que ces chiffres n’ont aucun fondement et qu’ils « ne tiennent pas compte de l’épargne que les ménages peuvent mobiliser facilement, ni des flexibilités prévues. ».

Toutefois, l'application de ces recommandations est pleinement effective depuis janvier, certaines banques l’avaient même anticipé dès décembre. En conséquence, la production de crédits immobiliers a bel et bien commencé à diminuer.

Le jeunes et les foyers modestes sont les plus impactés par ce durcissement de l’accès au crédit

Les premiers concernés par ce durcissement des conditions d'accès au crédit immobilier sont les foyers modestes, qui ont des difficultés à réduire leur taux d’endettement ou à raccourcir la durée de leur emprunt, ainsi que les jeunes emprunteurs qui disposent de peu d’épargne.

Depuis Décembre, la plupart des établissements de crédit ont commencé à ajuster leurs offres aux futures recommandations du HCSF et le ralentissement de l’activité s’est poursuivi en Janvier. Le nombre de prêts accordés est en baisse (- 6.7 %) et la structure même de ces prêts a changé. Le niveau de l’apport personnel a augmenté, ce qui indique que la part des emprunteurs ayant le moins d’épargne a reculée. La durée moyenne des prêts a elle aussi été fortement impactée puisqu’elle est repassée sous la barre des 19 ans (232 mois en Décembre contre 227 mois en Janvier ; source Observatoire crédit logement / CSA).

Ainsi, les jeunes et les foyers les plus modestes, avec peu d’épargne, sont bien impactés par le durcissement des conditions d’octroi du crédit, une tendance à confirmer dans les mois à venir.

Changer d’assurance pour diminuer le coût du crédit

Choisir une assurance emprunteur alternative peut permettre aux emprunteurs de faire baisser leur taux d’endettement et d’accéder à la propriété. En cette période de taux bas, l’assurance de prêt proposée par la banque lors d’un crédit immobilier est parfois plus chère que les intérêts du crédit ! En changeant d’assurance, un emprunteur peut diviser par deux sa prime d’assurance, voire plus, et économise en moyenne 500€ par an, l’équivalent de 0,5% de taux de crédit. L’assurance emprunteur est donc un vrai levier d’optimisation du crédit immobilier.

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