Le tableau d’amortissement permet de suivre, mois après mois, le remboursement de votre crédit immobilier. Capital restant dû, part d’intérêts, coût de l’assurance de prêt, évolution des mensualités… ce document donne une vision précise du coût réel de votre financement et de son évolution dans le temps. Indispensable pour comparer plusieurs offres de prêt, anticiper un remboursement anticipé ou mesurer l’impact d’un changement d’assurance emprunteur, il constitue un véritable outil de pilotage de votre crédit immobilier.
Qu’est-ce qu’un tableau d’amortissement ?
Le tableau d’amortissement est un échéancier du crédit immobilier. Il permet de visualiser, en un coup d’œil, le détail des remboursements sur toute la durée du prêt. Il doit obligatoirement être fourni par la banque prêteuse lors de la phase précontractuelle.
Il permet d’avoir rapidement un état des lieux précis de votre crédit. Le tableau d’amortissement se compose notamment des éléments suivants :
- la date de l’échéance,
- le montant de l’échéance,
- la part d’intérêts,
- le capital remboursé (ou capital amorti),
- le capital restant dû,
- le coût de l’assurance de prêt.
Le premier tableau d’amortissement remis par la banque est généralement provisoire. Le tableau définitif fait ensuite partie des documents contractuels remis à la signature du crédit. En cas d’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), la banque peut fournir un tableau ajusté au moment de la livraison du bien, car des décalages de dates sont fréquents entre la livraison prévue et la livraison réelle.
Les éléments du tableau d’amortissement
La date d’échéance
La date d’échéance correspond à la date de prélèvement de la mensualité de votre crédit immobilier. Chaque échéance représente un mois de remboursement et correspond à une ligne du tableau d’amortissement. Certaines banques remplacent la date précise par le numéro de l’échéance (échéance n°1, n°2, etc.).
Le montant de l’échéance
Le montant de l’échéance correspond à la somme prélevée chaque mois. Il comprend le remboursement du capital et le paiement des intérêts. L’assurance de prêt peut être incluse dans ce montant global ou apparaître dans une colonne distincte selon l’établissement bancaire.
Les intérêts
Le remboursement d’un crédit immobilier repose sur le paiement simultané du capital et des intérêts. Les intérêts représentent le coût du crédit pour l’emprunteur.
Au début du prêt, la part des intérêts est plus importante dans chaque mensualité. À mesure que le capital diminue, la part d’intérêts baisse et la part de capital remboursé augmente. Cette mécanique explique pourquoi les premières années de remboursement sont plus coûteuses en intérêts.
Le capital remboursé (ou capital amorti)
Le capital remboursé correspond à la part du capital emprunté que vous restituez chaque mois à la banque. Il s’agit de la mensualité hors intérêts et hors assurance.
Le capital restant dû
Le capital restant dû représente le montant du capital qu’il vous reste à rembourser à la banque à un moment donné, hors intérêts futurs. Cette donnée est essentielle notamment en cas de remboursement anticipé ou de revente du bien.
Le coût de l’assurance de prêt
L’assurance emprunteur fait généralement l’objet d’une cotisation mensuelle. Selon le contrat choisi, la cotisation peut être calculée de différentes façons :
- assurance sur capital initial : la cotisation reste identique pendant toute la durée du prêt,
- assurance sur capital restant dû et âge atteint : la cotisation évolue pendant le remboursement,
- assurance sur capital restant dû lissée avec le crédit : la cotisation d’assurance diminue, mais la mensualité globale reste constante.
Vous n’êtes pas obligé de choisir l’assurance de prêt proposée par votre banque. Les assureurs alternatifs proposent souvent des contrats moins chers, à garanties équivalentes. Un changement d’assurance entraîne l’émission d’un nouveau tableau d’amortissement, sans modifier les conditions du crédit lui-même.
À quoi sert le tableau d’amortissement ?
Le tableau d’amortissement permet de suivre précisément le déroulement du remboursement de votre prêt. Il vous permet notamment de connaître votre capital restant dû à un instant donné, information indispensable si vous envisagez un remboursement anticipé.
Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées par la loi. Elles ne peuvent pas dépasser le montant le plus faible entre six mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation et 3 % du capital restant dû. Le tableau d’amortissement vous permet d’en estimer le coût.
Il constitue également un outil clé pour comparer plusieurs offres de crédit immobilier. Deux prêts affichant un taux proche peuvent avoir des coûts totaux très différents une fois analysés à l’aide de leur tableau d’amortissement.
Quels éléments peuvent impacter le tableau d’amortissement ?
Un crédit immobilier s’étend sur de nombreuses années et certains événements peuvent modifier le tableau d’amortissement initial :
- le report d’échéance : suspend temporairement les remboursements et décale la date de fin du prêt, tout en générant des intérêts supplémentaires ;
- la modulation des échéances : une hausse ou une baisse des mensualités entraîne l’édition d’un nouveau tableau par la banque ;
- la substitution d’assurance emprunteur : le changement d’assurance entraîne l’émission d’un nouveau tableau d’amortissement annexé à l’avenant du prêt.
Exemple de tableau d’amortissement
Voici un exemple simplifié des éléments que l’on retrouve dans un tableau d’amortissement pour un prêt de 180 000 € sur 20 ans, avec un taux d’intérêt de 3,70 % et un taux d’assurance de 0,14 %.
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Date d’échéance |
Montant de l’échéance |
Intérêts |
Capital amorti |
Capital remboursé |
Capital Restant Dû |
Assurance de prêt |
|
août-2024 |
1 062,52 € |
555 € |
507,52 € |
507,52 € |
179 492,48 € |
21 € |
|
sept-2024 |
1 062,52 € |
553,44 € |
509,08 € |
1 016,61 € |
178 983,39 € |
21 € |
|
oct-2024 |
1 062,52 € |
551,87 € |
510,65 € |
1 527,26 € |
178 472,74 € |
21 € |
|
nov-2024 |
1 062,52 € |
550,29 € |
512,23 € |
2 039,49 € |
177 960,51 € |
21 € |
|
déc-2024 |
1 062,52 € |
548,71 € |
513,81 € |
2 553,30 € |
177 446,70 € |
21 € |
|
janv-2025 |
1 062,52 € |
547,13 € |
515,39 € |
3 068,70 € |
176 931,30 € |
21 € |
|
févr-2025 |
1 062,52 € |
545,54 € |
516,98 € |
3 585,68 € |
176 414,32 € |
21 € |
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- |
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- |
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|
mars-2031 |
1 062,52 € |
415,26 € |
647,26 € |
45 967,73 € |
134 032,27 € |
21 € |
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- |
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- |
|
oct-2038 |
1062,52 € |
205,98 € |
856,54 € |
114 051,16 € |
67 639,95 € |
21 € |
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- |
- |
|
mai-2042 |
1062,52 € |
87,75 € |
974,77 € |
153 492 € |
26 508 € |
21 € |
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Juil-2044 |
1062,52 € |
3,27 € |
1 059,25 € |
180 000 € |
0 € |
21 € |
Les premières échéances montrent une part importante d’intérêts dans la mensualité. À mesure que le crédit avance, le capital remboursé augmente progressivement, tandis que les intérêts diminuent. Lors de la dernière échéance, la quasi-totalité de la mensualité correspond au remboursement du capital, jusqu’à atteindre un capital restant dû égal à zéro.
Cet exemple illustre le fonctionnement classique d’un crédit amortissable. Il est important de noter que tous les tableaux d’amortissement ne sont pas strictement identiques : des différences peuvent exister selon les banques, le type de taux ou le mode de calcul de l’assurance.
En résumé
Le tableau d’amortissement est un outil indispensable pour comprendre le coût réel de votre crédit immobilier et son évolution dans le temps. Il vous permet d’anticiper un remboursement anticipé, de comparer efficacement plusieurs offres de prêt et de mesurer l’impact d’un changement d’assurance emprunteur. Prendre le temps de l’analyser vous aide à faire des choix plus éclairés et à optimiser le financement de votre projet immobilier sur le long terme.
