Qu’est-ce qu’un tableau d’amortissement ?
Le tableau d’amortissement est un échéancier du crédit immobilier. Il permet de visualiser en un coup d’œil le détail des remboursements sur la totalité de la durée du prêt. Il doit être fourni obligatoirement par la banque prêteuse lors de la phase précontractuelle.
Il permet d’avoir rapidement un état des lieux de ton crédit. Il se compose de plusieurs éléments :
- La date de l’échéance
- Le montant de l’échéance
- Les intérêts
- Le capital remboursé à échéance
- Le capital restant dû à échéance
- Le coût de l’assurance de prêt
Le premier tableau d’amortissement fourni est un document provisoire. Ensuite, le tableau définitif fait partie des documents contractuels à la signature du crédit. En cas de VEFA, la banque te fournira un tableau au moment de la livraison du bien. En effet, il y a souvent des décalages entre la date prévue et la date réelle de livraison.
Les éléments du tableau d’amortissement
La date d’échéance
La date d’échéance représente la date de la mensualité de ton crédit immobilier. Une mensualité équivaut à un mois de remboursement du crédit. Chaque échéance est matérialisée par une ligne dans le tableau d’amortissement. Chez certaines banques, la date n’est pas spécifiée et est remplacée par le numéro de l’échéance.
Le montant de l’échéance
Le montant de l’échéance correspond à la totalité de la somme prélevée chaque mois. Ce montant regroupe le capital à rembourser et les intérêts. L’assurance de prêt peut être intégrée dans le montant total, mais elle peut aussi apparaître dans une colonne à part.
Les intérêts
Le remboursement du crédit se fait par un remboursement du capital et des intérêts. Ces derniers représentent le coût réel de ton crédit. Pour chacune des lignes de ton tableau d’amortissement, le montant des intérêts sur la période est précisé.
Le paiement des intérêts et du capital se fait de la manière suivante : au début du crédit, tu rembourses un maximum d’intérêts dans ta mensualité. Au fil du crédit, la part des intérêts diminue et la part du capital remboursé chaque mois augmente.
Le capital remboursé à échéance
Le capital remboursé représente la part du capital emprunté à la banque qui lui est rendue chaque mois. C’est le montant de la mensualité sans les intérêts et les assurances. On peut parler également de capital amorti.
Le capital restant dû à échéance
Le capital restant dû à échéance est le montant total du crédit qu'il te reste à payer au moment de l’échéance, hors intérêts.
Le coût de l’assurance de prêt
L’assurance de prêt est aussi une cotisation mensuelle. La banque te propose son propre contrat d’assurance avec l’offre de prêt et prélève généralement les frais directement avec la mensualité du crédit. Le mode de cotisation peut dépendre de l’établissement bancaire :
- Assurance de prêt sur capital initial : la cotisation est la même pendant toute la durée du crédit.
- Assurance de prêt sur capital restant dû et âge atteint : la cotisation varie pendant le remboursement. Elle augmente au début avant de diminuer par la suite.
- Assurance de prêt sur capital restant dû lissée avec le crédit : la cotisation d’assurance est dégressive. Cette fois-ci, la mensualité totale du crédit s’adapte à celle de l’assurance. Au final, la mensualité totale reste la même pendant toute la durée du crédit.
Tu n’es pas obligé de choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par ta banque. Les assureurs alternatifs proposent la plupart du temps des contrats moins chers et tout aussi couvrants. Tu peux faire un devis sur notre comparateur pour voir si tu peux faire des économies.
A quoi sert le tableau d’amortissement ?
Le tableau d’amortissement permet de connaître le déroulé du remboursement d’un prêt. Avec lui, tu peux connaître ton capital restant dû à un instant T. Cela peut être très utile si tu souhaites effectuer un remboursement anticipé de ton crédit.
Les indemnités de remboursement anticipé ne peuvent pas dépasser 6 mois d’intérêts. En t’aidant de ton tableau d’amortissement, tu peux faire une estimation de ces indemnités.
Il peut aussi être utile quand tu compares plusieurs tableaux d’amortissement. Tu peux alors choisir l’offre de prêt la plus adaptée à ta situation.
Quels sont les éléments pouvant impacter le tableau d’amortissement ?
Un crédit immobilier dure plusieurs années et certains éléments peuvent avoir un impact sur ton emprunt immobilier et le tableau d’amortissement.
- Le report d’échéance : en cas de report d’échéance, la pause du remboursement des mensualités entraîne un décalage de la date de fin du crédit immobilier. De plus, un report d’échéance génère des intérêts supplémentaires.
- La modulation d’échéances : quand tu négocies une baisse ou une hausse de tes mensualités, la banque doit fournir un nouveau tableau d’amortissement avec les nouvelles échéances.
- La délégation d’assurance : en cas de substitution de l’assurance de prêt par une assurance externe, un nouveau TA est envoyé par la banque avec son avenant.
Un exemple de tableau d’amortissement
Voici un exemple des éléments que l’on peut retrouver dans un tableau d’amortissement. Le prêt immobilier utilisé est de 180 000 € sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 3,70 % et un taux d’assurance de 0,14
|
Date d’échéance |
Montant de l’échéance |
Intérêts |
Capital amorti |
Capital remboursé |
Capital Restant Dû |
Assurance de prêt |
|
août-2024 |
1 062,52 € |
555 € |
507,52 € |
507,52 € |
179 492,48 € |
21 € |
|
sept-2024 |
1 062,52 € |
553,44 € |
509,08 € |
1 016,61 € |
178 983,39 € |
21 € |
|
oct-2024 |
1 062,52 € |
551,87 € |
510,65 € |
1 527,26 € |
178 472,74 € |
21 € |
|
nov-2024 |
1 062,52 € |
550,29 € |
512,23 € |
2 039,49 € |
177 960,51 € |
21 € |
|
déc-2024 |
1 062,52 € |
548,71 € |
513,81 € |
2 553,30 € |
177 446,70 € |
21 € |
|
janv-2025 |
1 062,52 € |
547,13 € |
515,39 € |
3 068,70 € |
176 931,30 € |
21 € |
|
févr-2025 |
1 062,52 € |
545,54 € |
516,98 € |
3 585,68 € |
176 414,32 € |
21 € |
|
- |
- | - | - | - | - | - |
|
mars-2031 |
1 062,52 € |
415,26 € |
647,26 € |
45 967,73 € |
134 032,27 € |
21 € |
| - | - | - | - | - | - | - |
|
oct-2038 |
1062,52 € |
205,98 € |
856,54 € |
114 051,16 € |
67 639,95 € |
21 € |
| - | - | - | - | - | - | - |
|
mai-2042 |
1062,52 € |
87,75 € |
974,77 € |
153 492 € |
26 508 € |
21 € |
| - | - | - | - | - | - | - |
| Juil-2044 |
1062,52 € |
3,27 € |
1 059,25 € |
180 000 € |
0 € |
21 € |
On peut observer que la part du capital amorti augmente dans la mensualité tandis que celle des intérêts diminuent petit à petit. Attention, tous les tableaux d’amortissement ne se ressemblent et des différences existent entre les banques.
On t’a donné toutes les clés en mains pour mieux comprendre ton tableau d’amortissement et mieux l’analyser, à toi de jouer maintenant !