Qu’est ce que le taux d’usure ?
Le taux d’usure est le taux maximal auquel votre banque peut vous prêter pour votre crédit immobilier. Autrement dit, c’est un plafond que le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui regroupe tous les coûts obligatoires d’un crédit ne peut pas dépasser.
Le taux d’usure a été créé pour éviter d’avoir des taux trop importants et est fixé tous les 3 mois par la Banque de France (Janvier, Avril, Juillet et Octobre). Elle analyse les taux moyens des crédits accordés par les banques lors du trimestre précédent pour fixer un taux à ne pas dépasser sur le trimestre suivant.
Il existe plusieurs types de taux d’usure suivant les types de prêt (immobilier, consommation, etc…) et la durée de remboursement. Pour les prêts immobiliers, il existe trois taux d’usure différents :
- Les prêts de moins de 10 ans
- Les prêts entre 10 et 20 ans
- Les prêts de plus de 20 ans
Voici les taux d’usure depuis le début de l’année 2022 jusqu’au 1er trimestre 2023 :
| Trimestre | Crédit immobilier - de 10 ans | Crédit immobilier entre 10 et 20 ans | Crédit immobilier + de 20 ans |
| 1er trimestre 2022 | 2,44 % | 2,40 % | 2,41 % |
| 2ème trimestre 2022 | 2,51 % | 2,43 % | 2,40 % |
| 3ème trimestre 2022 | 2,60 % | 2,60 % | 2,57 % |
| 4ème trimestre 2022 | 3,03 % | 3,03 % | 3,05 % |
| 1er trimestre 2023 | 3,41 % | 3,53 % | 3,57 % |
Pourquoi votre crédit immobilier bloque ?
Vous l’avez compris le TAEG de votre crédit ne peut pas dépasser le taux d’usure fixé par la Banque de France chaque trimestre. Jusqu’au début de l’année 2022, les taux étaient très bas et par conséquent les taux d’usure également. La marge entre les deux étaient fines mais il était quand même possible d’ajouter les autres frais d’un crédit immobilier aux taux d’intérêts sans dépasser le taux d’usure.
Mais avec la rapide remontée des taux et le taux d’usure qui n’est recalculé qu’une fois tous les 3 mois, l’écart entre ces deux taux se réduit. Par conséquent, il est devenu compliqué pour vous de caler les autres frais du crédit comme l’assurance emprunteur ou les frais de dossier.
Ce problème touche désormais tous les emprunteurs. Pour essayer de le résoudre, une réévaluation mensuelle du taux d’usure devrait être mise en place à partir du mois de mars afin de suivre au mieux les mouvements des taux d’intérêts.
Switchassur vous propose des solutions pour rester sous le taux d’usure et valider le projet immobilier de vos rêves !
5 solutions pour passer sous le taux d’usure
1) Choisir un assureur alternatif
Même si la loi ne le stipule pas, les banques vous demanderont automatiquement une assurance emprunteur pour couvrir votre prêt immobilier. Elle vous proposera systématiquement d’ailleurs sa propre assurance emprunteur.
Rien ne vous oblige à choisir cette assurance bancaire. En effet, la loi Lagarde vous permet de choisir une assurance alternative en dehors de votre banque. Ces assureurs sont bien moins chers que les banques et vous permettent de réaliser des économies pouvant aller jusqu’à 10 000 €.
Avec cette diminution du tarif de l’assurance, votre TAEG va automatiquement baisser. Cette diminution fera peut-être la différence pour vous permettre de rester sous le taux d’usure et faire valider votre projet.
Notre comparateur SwitchAssur vous permet de choisir entre les meilleurs contrats du marché afin de vous permettre de réaliser des économies mais aussi d’être couvert au mieux. N’hésitez pas à faire un devis sur notre site.
2) Jouer sur les quotités de votre assurance emprunteur
Les quotités d’assurance définissent la part du capital emprunté pour laquelle vous serez couverts. Si vous empruntez seul, la quotité sera forcément de 100 %. Si vous empruntez à deux, elles doivent être au minimum de 100 % et au maximum de 200 %.
Une couverture à 100 % pour les deux emprunteurs permet de couvrir au mieux votre prêt immobilier tandis qu’une couverture à 50 % sera plus partielle. Ce choix de quotité moins couvrante sera plus économique et le coût de votre assurance sera moins élevé. Par conséquent, votre TAEG aura plus de chance de rester sous le taux d’usure !
Dans tous les cas, c’est la banque qui fixe ses exigences sur la quotité et vous serez obligé de suivre ses recommandations. Mais si elle exige simplement une couverture de 50 % par emprunteur, prenez une assurance sur cette base, quitte à augmenter les quotités une fois le crédit signé. En effet, le taux d’usure ne s’applique qu’au moment de la signature du crédit !
3) Attention au frais de courtage
Contrairement à ce que l’on pourrait croire les frais de courtage ne font pas partie du calcul du TAEG. Certains banquiers commettent cette erreur et ajoutent ces frais. Conséquence : le TAEG se retrouve gonfler et vos chances de passer sous le taux d’usure se réduisent.
Si vous êtes passés par un courtier, pensez à bien vérifier auprès de votre banquier que vos frais de courtage ne sont pas pris en compte dans votre TAEG !
4) Négocier vos frais de dossier
Les frais de dossier peuvent être différents selon chaque banque. En règle générale, ils oscillent entre 0,4 et 1% du montant total de votre prêt immobilier et certaines banques ont des paliers minimum et maximum (300 € à 1500 €). Si votre dossier a été facile à monter et que vous êtes un bon client de votre banque, ces frais peuvent être négociés, quitte à céder sur d’autres produits ou frais qui ne rentreront pas dans le calcul du TAEG (assurance habitation ou auto, carte de crédit, etc…)
5) Retenter sa chance en début de mois
Le taux d’usure était recalculé tous les trimestres jusqu’à aujourd’hui mais face au blocage des crédits immobiliers (-44 % sur le dernier trimestre 2022), la Banque de France devrait le calculer tous les mois pendant quelque temps afin de résoudre ce problème d’accès au crédit. On vous conseille donc de tenter votre chance en début de mois pour reproposer votre dossier !
En effet à chaque nouvelle actualisation du taux d’usure, une fenêtre de tir s’ouvre pour vous avant de subir la remontée des taux d’intérêts et de rencontrer le problème de l’effet ciseau.
Bon courage à tous et n’hésitez pas à nous contacter au 04 26 04 18 88 pour trouver votre assurance emprunteur !